上海金融中心的楼价虚实
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怖鲑鲑
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发表于 2009-11-12 13:01
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本帖最后由 怖鲑鲑 于 2009-11-12 13:02 编辑
上海国际金融中心、国际航运中心建设方向的确立，在短时间内给上海的房地产市场以巨大的提振，同时也激起了市场的浮躁情绪。两个例子很有代表性，一个是南汇行政区撤销并入浦东新区，原南汇地区的房价短期之内普涨两成以上；另一个是谈了多年的上海迪士尼乐园项目终于获得中央政府批复之后，迪士尼项目规划区附近的一块住宅用地的挂牌价在六小时内疯涨1.81亿，最终以7亿元的价格成交。
城市化的大力推进，人口的刚性需求，本已是楼市唱多者多年来的最可靠依据，上海两个中心的建设，刚好给它增添了最新砝码。毋庸置疑，向着国际金融中心地位迈进，必然促使上海的城市建设再上台阶，不过，这将是一个长期的过程，必然要经过多个阶段，与其配套的措施当然也就不可能跨越时间和发展阶段一蹴而就。而不顾历史规律的强行跨越，正是资产泡沫的根本特征。资产价格和泡沫的关系从来都是“虚虚实实，互为转化”，要么泡沫被真实经济增长填充上，实现所谓的“化虚为实”，要么则以泡沫破裂的形式实现纠错，乃至有时甚至是“矫枉过正”。
尽管实证金融对美国金融市场的研究成果所揭示，在100年的长周期内，权益类资产也就是股票市场指数给投资者的回报率最高，其次是债券指数，再次是房地产指数，最后则是贵金属诸如黄金。但正如凯恩斯的那句著名论断：“在长期，我们都死了”，没有哪一类投资主体会真的坚持那么长的投资时段，且不说在我国土地只有70年使用权。在这次席卷全球的金融危机中，上海楼市根本就是来了个有惊无险的“假摔”，很多楼盘已经刷新了2007年的纪录，创出了新高。更有专家还出上海房价未来五年翻两倍的论断。
笔者无意对房价着墨太多，更愿意去分析一下金融中心建设与上海房地产市场的内在逻辑关系，以及另外一个重要的参与者，政府的作用和职能。当下，真正能称得上国际金融中心的，还数英国伦敦和美国纽约。亚洲称得上区域金融中心的，当属香港，新加坡。国际大都市如伦敦纽约，自然是房价高企，居之不易，但是那里的房价是与其经济发展阶段和居民收入水平相匹配的。辅之以发达的公共交通系统，大量的居民被从市中心置换到城郊和周边的卫星城镇。香港和新加坡则因为地少人多而无法简单效仿英美模式，但在保障居民的住房需求上，两地政府都有了卓有成效的尝试。两者的思路都是将住房需求分类，不同之处在于香港以富人和穷人分类，前者供给以半山豪宅，后者则用公屋计划来招应；新加坡则以租售分类，让买得起的人买，买不起的人租。总而言之，政府保障居民的住房需求并基本实现了“居者有其屋”。
上海在建设国际金融中心的过程中，无法照搬上述任何一种具体措施和政策。但是，“保民生”这个核心宗旨是任何地方政府的职责所在。国际金融中心的建设，必然带来城市功能的升级变化，变化带来机遇，也带来挑战和矛盾。一个显著的问题就是高收入、高知识外来移民如何融入当地居民。一个“居之不易”的住房市场，不仅会加大原有居民对新变化的抵触，对新移民的迅速适应也是一个巨大挑战。这个问题仅靠市场是无法解决的。政府必须有所担当，切实履行所应提供的公共保障职能。唯有切实的推进住房保障计划，才能有效地遏制地产市场日益汹涌的投机狂潮。一个大起大落的地产市场，只会干扰金融中心建设的大局。
任何一个历史上发生过的资产泡沫场景莫不如此：剧中人物需要的只是一个一个足以说服他们疯狂投入的玫瑰色故事，靠着这个故事，就足以将一代人乃至三代人吸引到这个泡泡中来，并眼睁睁地看着泡沫一天天膨胀，直至最后破裂。只要看看上世纪90年代日本发生了什么，相信再狂热的头脑也该冷静下来了。
作者：李翔(作者系英国约克大学金融学博士，现任教上海大学国际工商与管理学院) |
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