租客恶意拖欠租金 房东怎样解除合同才妥当

紫.ｓè

案例：房东L先生与租客M先生达成租赁意向并签定租赁合同。双方约定租期为两年；支付方式为付三押一。双方正常履行合同6个月，期间,M先生向L先生支付了两期租金，之后不仅没有按时付第三期租金，也未明确表示不愿继续承租的意思，突然音信全无、反锁房门。半个月后，L先生要求解除合同，收回房屋。

分析：M先生无正当理由拖欠租金的行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。但是，M先生的上述行为并不能简单地被认定为L先生即刻解除合同的法定条件。合同法总则第九十四条约定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”法律仅规定了守约方所享有的法定解约权的行使是有一定限制的。即根据该条第三款规定，守约方在相对方延迟履约后必须先行进行催告，并且只有是在催告后的“合理期限”内相对方仍未履行的前提下方可主张解约的权利。

房东L先生在以下三种情况下有权解除合同，维护自己的合法权利：1、若租赁合同中约定有解约条件且该条件符合本案所发生情况的；2、租赁双方就解约事项达成一致，协议解除合同的；3、经过书面催告后在合理期限内对方仍未履行合同义务的。如果由于对方不配合或者合同本身有瑕疵导致前两种情况均无法实现的，L先生可根据合同法九十四条第三款约定有条件的解除该租赁合同。

值得注意的是，切忌不作任何通知的“解约”。否则，守约方的合法权益非但得不到有效保护，反而还会遭受到损失。